Cómo estimar el presupuesto de obra a efectos del TRC

Estimar correctamente el presupuesto de obra a efectos del TRC, o Seguro Todo Riesgo Construcción, es esencial para contratar una suma asegurada coherente con el coste real del proyecto. No se trata únicamente de trasladar el presupuesto de ejecución material: deben analizarse los trabajos incluidos, los suministros, los gastos complementarios, los impuestos y las posibles variaciones durante la obra.

Qué significa el presupuesto de obra en un seguro TRC

El Seguro Todo Riesgo Construcción cubre, con los límites y condiciones pactados, los daños materiales accidentales que puedan sufrir los trabajos de construcción durante el periodo de ejecución. Para determinar la prima y el límite máximo de indemnización, la compañía necesita conocer el valor total de la obra asegurada.

Ese valor suele denominarse presupuesto de obra, valor de contrato, coste final previsto o suma asegurada de los trabajos. Aunque las expresiones pueden variar entre aseguradoras, todas persiguen una misma finalidad: establecer cuál sería el coste necesario para reconstruir, reparar o reponer los elementos afectados por un siniestro.

Por tanto, el importe declarado no debe confundirse necesariamente con:

• El precio de venta del inmueble terminado.
• El valor del terreno.
• El presupuesto de ejecución material utilizado para obtener una licencia.
• El importe de la financiación bancaria.
• El coste de los honorarios profesionales considerados de forma aislada.

En términos prácticos, el objetivo es obtener una cifra razonable del coste total de los trabajos que pueden resultar dañados durante la construcción, incluyendo los conceptos que la póliza considere parte del valor de obra y excluyendo aquellos que no forman parte del riesgo asegurado.

La diferencia entre PEM, PEC y coste asegurable

Uno de los errores más frecuentes consiste en utilizar automáticamente el Presupuesto de Ejecución Material, conocido como PEM, como suma asegurada. El PEM suele recoger el coste directo de los materiales, la mano de obra y los medios auxiliares necesarios para ejecutar las unidades de obra. Sin embargo, no siempre incluye todos los importes que deben tenerse en cuenta para un TRC.

En muchos proyectos también se emplea el Presupuesto de Ejecución por Contrata, o PEC. Habitualmente, este importe se obtiene añadiendo al PEM los gastos generales y el beneficio industrial del contratista. Dependiendo del caso, posteriormente pueden añadirse los impuestos y otros costes vinculados al proyecto.

Para una correcta valoración a efectos del seguro, conviene distinguir al menos tres cifras:

• PEM: coste directo de las unidades de obra.
• PEC o precio de contrata: importe contratado con la empresa constructora, normalmente con gastos generales y beneficio industrial.
• Coste asegurable del TRC: valor que la aseguradora debe conocer para cubrir adecuadamente los trabajos, con los conceptos adicionales que procedan según la póliza.

No existe una única fórmula válida para todos los contratos. Algunas compañías solicitan el presupuesto de contrata sin IVA; otras piden el coste total de la obra con impuestos. Por esta razón, antes de declarar la suma asegurada es necesario comprobar qué criterio utiliza la entidad y cómo define el valor de construcción en sus condiciones particulares y generales.

Partidas que deben analizarse para calcular la suma asegurada

Coste de ejecución de los trabajos

La base principal será el coste de los trabajos contratados o previstos. Deben incorporarse las partidas de estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, cerramientos, instalaciones, acabados, urbanización interior y cualquier otra unidad incluida en el proyecto.

También deben considerarse las obras provisionales que formen parte de la ejecución y que puedan quedar expuestas a daños, como andamios, entibaciones, apuntalamientos, protecciones, casetas, instalaciones temporales o medios auxiliares. Su inclusión dependerá de si están cubiertos por la póliza y de cómo se haya definido el objeto del seguro.

Materiales suministrados por el propietario

En algunos proyectos, el promotor compra directamente determinados materiales o equipos y los entrega al contratista. Aunque no aparezcan en la factura de la empresa constructora, forman parte del valor económico de los trabajos si están destinados a incorporarse a la obra.

Ejemplos habituales son:

• Aparatos sanitarios y griferías adquiridos por el promotor.
• Equipos de climatización o aerotermia comprados directamente.
• Cocinas, armarios y elementos de carpintería suministrados por terceros.
• Paneles solares, ascensores u otros equipos especiales.
• Materiales importados o comprados antes del inicio de la obra.

Excluir estos importes porque no aparecen en el contrato principal puede generar una diferencia importante entre el valor real de la obra y la suma asegurada.

Gastos generales y beneficio industrial

Cuando el documento utilizado es el PEM, normalmente deberán añadirse los gastos generales y el beneficio industrial, siempre que estos conceptos estén contemplados en la base de valoración solicitada por la aseguradora. Si se utiliza directamente el precio de contrata, es posible que ya estén incluidos.

Lo importante es no sumarlos dos veces ni omitirlos. La forma más segura de actuar es solicitar al corredor o a la compañía una confirmación por escrito sobre si la cifra debe corresponder al PEM, al PEC o al importe total contractual.

Honorarios técnicos y dirección facultativa

Los honorarios de arquitectos, ingenieros, aparejadores, coordinadores de seguridad, project managers y otros profesionales no siempre forman parte del valor material de la obra. No obstante, pueden ser relevantes cuando la póliza contempla gastos de demolición, retirada de escombros, reposición, reconstrucción o intervención técnica posterior a un siniestro.

Si después de un incendio o un derrumbe es necesario redactar un proyecto de reparación, obtener informes, tramitar licencias o contratar una nueva dirección facultativa, esos costes pueden quedar cubiertos únicamente si se han previsto expresamente o si están incluidos dentro de un sublímite suficiente.

Por ello, es conveniente analizar dos cuestiones distintas:

• Si los honorarios profesionales se incorporan a la suma asegurada de obra.
• Si existen garantías específicas para gastos de técnicos, peritos, demolición, desescombro o reconstrucción.

Impuestos y tasas

El tratamiento del IVA, IGIC, IPSI u otros impuestos indirectos es una de las principales fuentes de discrepancias. Si el promotor puede recuperar el IVA, algunas pólizas pueden calcularse sobre importes netos. Si no puede recuperarlo, el impuesto representa un coste real y debería valorarse en la suma asegurada cuando las condiciones del seguro lo exijan.

También deben revisarse las tasas municipales, licencias, permisos, acometidas y otros pagos vinculados a la ejecución. No todos son indemnizables como daño material, pero algunos pueden resultar necesarios para reponer la obra después de un siniestro. La recomendación general es separar estos conceptos y consultar su tratamiento, en lugar de incluirlos o excluirlos de forma automática.

Una fórmula práctica para realizar una primera estimación

Como punto de partida, puede utilizarse la siguiente estructura:

Presupuesto TRC estimado = coste de contrata + suministros directos del promotor + trabajos no contratados + gastos complementarios asegurables + margen para modificaciones e incrementos de coste.

Después debe verificarse si la cifra debe declararse con impuestos o sin ellos, si incluye honorarios, y qué elementos quedan fuera por no estar cubiertos por el contrato de seguro.

Un ejemplo sencillo sería el de una rehabilitación con estos importes:

• Contrato principal de construcción: 850.000 euros.
• Equipos adquiridos directamente por el promotor: 65.000 euros.
• Trabajos de urbanización contratados aparte: 40.000 euros.
• Instalaciones provisionales y medios auxiliares adicionales: 15.000 euros.
• Reserva por modificaciones previsibles: 30.000 euros.

La estimación inicial sería de 1.000.000 de euros antes de analizar el tratamiento fiscal y las condiciones de la compañía. Si se declara únicamente el contrato principal, la suma asegurada sería inferior al coste real de los trabajos expuestos al riesgo.

Cómo tratar las partidas inciertas o todavía no contratadas

En la fase de contratación del TRC, el proyecto puede no estar completamente definido. Es habitual que existan partidas pendientes de adjudicación, mediciones provisionales, opciones de acabados o modificaciones solicitadas por la propiedad. En estos casos, no conviene declarar una cifra artificialmente baja con la intención de ajustar la prima.

Es preferible identificar las partidas inciertas y hacer una estimación razonable. Para ello pueden utilizarse:

• El presupuesto del proyecto de ejecución.
• Ofertas de proveedores o contratistas.
• Precios unitarios de obras similares.
• Mediciones provisionales elaboradas por la dirección facultativa.
• Históricos de coste por metro cuadrado, cuando sean comparables.

La estimación debe documentarse. Si una partida no está contratada, puede indicarse como previsión y revisar la póliza cuando se adjudique. Esta práctica facilita que el seguro refleje la evolución real de la obra.

El margen para modificaciones, inflación y desviaciones

Un presupuesto cerrado en la fecha de contratación no siempre coincide con el coste final. Durante la ejecución pueden aumentar los precios de materiales, surgir trabajos adicionales, modificarse las mediciones o sustituirse soluciones constructivas.

Por este motivo, suele ser prudente incorporar un margen razonable de contingencia. El porcentaje dependerá de la duración, complejidad y grado de definición del proyecto. Una obra sencilla y totalmente contratada puede necesitar un margen reducido; una rehabilitación con incertidumbres estructurales puede requerir una previsión mayor.

Este margen no debe utilizarse para ocultar una valoración imprecisa. Debe responder a riesgos previsibles como:

• Revisión de precios pactada en el contrato.
• Incrementos esperados de materiales o energía.
• Partidas sujetas a medición final.
• Obras complementarias razonablemente probables.
• Ampliaciones de alcance ya previstas por el promotor.

Además, conviene comprobar si la póliza incluye una cláusula de margen automático o de aumento de valor durante la obra. Estas cláusulas suelen tener un porcentaje máximo y no sustituyen la obligación de comunicar ampliaciones importantes.

Valor inicial, valor final y actualización de la póliza

El presupuesto puede cambiar desde la firma del seguro hasta la terminación de los trabajos. Por ello, el tomador debe establecer un sistema de revisión. En proyectos largos, es recomendable comparar periódicamente el coste ejecutado y pendiente con la suma asegurada.

La actualización puede hacerse mediante:

• Certificaciones mensuales o periódicas de obra.
• Revisiones del presupuesto por la dirección facultativa.
• Adendas al contrato de construcción.
• Órdenes de cambio aprobadas por la propiedad.
• Revisión de precios y nuevos contratos de suministro.

Si el valor aumenta de manera relevante, debe comunicarse a la aseguradora antes de que ocurra un siniestro. Esperar al momento de la reclamación puede provocar discusiones sobre la suficiencia de la suma asegurada y sobre la aplicación de la regla proporcional.

Qué ocurre si se declara un presupuesto inferior al real

Cuando la suma asegurada es inferior al valor real de los bienes o trabajos cubiertos, puede existir infraseguro. En determinados contratos, la compañía aplica la regla proporcional: la indemnización se reduce en la misma proporción en que se ha declarado el valor.

Por ejemplo, si el valor real asegurable es de 1.000.000 de euros, pero se declara una suma asegurada de 750.000 euros, la obra estaría asegurada al 75 %. Si se produce un daño cubierto de 200.000 euros y resulta aplicable la regla proporcional, la indemnización podría limitarse aproximadamente a 150.000 euros, sin perjuicio de franquicias, límites y demás condiciones.

El cálculo concreto depende de la póliza. Algunas compañías pactan una cláusula de compensación de capitales, una tolerancia de infraseguro o un margen de error. Otras aplican estrictamente la regla proporcional. Por tanto, el tomador debe revisar:

• La definición de valor total de obra.
• La existencia de cláusula de margen o tolerancia.
• La forma de calcular la regla proporcional.
• Los límites por siniestro y por garantía.
• Las obligaciones de actualización del capital.

Qué elementos no deben confundirse con el presupuesto de obra

El TRC protege normalmente los trabajos de construcción, pero puede incorporar garantías adicionales. Algunas partidas relacionadas con el proyecto no deben integrarse en la suma principal sin comprobar antes su tratamiento.

Entre ellas se encuentran:

• El terreno: habitualmente no forma parte del valor de construcción asegurado.
• El inmueble preexistente: si se trata de una reforma, puede requerir una garantía específica para bienes existentes.
• La maquinaria de obra: puede asegurarse mediante una cobertura de equipo y maquinaria del contratista.
• Los vehículos: normalmente se cubren por seguros específicos de circulación o maquinaria.
• La responsabilidad civil: tiene límites propios y no se suma necesariamente al capital de daños materiales.
• El lucro cesante: requiere una garantía adicional y una valoración basada en pérdidas económicas, no en el presupuesto constructivo.

Una correcta estimación exige separar el valor de la obra de los capitales correspondientes a responsabilidad civil, accidentes, maquinaria, bienes preexistentes y perjuicios económicos.

Reformas, rehabilitaciones y obras con elementos existentes

En una obra nueva, la valoración suele ser más sencilla porque casi todos los trabajos comienzan desde cero. En cambio, en una reforma o rehabilitación es necesario distinguir entre la parte que se modifica y el edificio que ya existía.

El valor del inmueble preexistente no suele incluirse automáticamente en el presupuesto TRC. Sin embargo, puede ser necesario asegurarlo frente a daños ocasionados por los trabajos, como vibraciones, debilitamiento estructural, agua, incendio o errores de ejecución.

La póliza puede ofrecer una garantía de bienes preexistentes, con un capital específico. Este capital debe basarse en el coste de reparación o reconstrucción de los elementos que puedan verse afectados, no necesariamente en el valor de mercado del edificio completo.

En estos proyectos conviene elaborar una relación diferenciada de:

• Trabajos nuevos incluidos en el contrato.
• Elementos existentes que se conservan.
• Partes que se demuelen o desmontan.
• Instalaciones existentes que deben protegerse.
• Bienes del propietario almacenados en el recinto.

Documentación útil para justificar la estimación

La aseguradora puede solicitar información antes de emitir la póliza o al tramitar un siniestro. Conservar una base documental clara ayuda a demostrar cómo se obtuvo la suma asegurada y cuál era el alcance de los trabajos.

La documentación más útil incluye:

• Proyecto básico o proyecto de ejecución.
• Presupuesto desglosado por capítulos y unidades.
• Contrato de obra y sus anexos.
• Presupuestos de subcontratistas y proveedores.
• Relación de materiales suministrados por el promotor.
• Calendario de ejecución.
• Certificaciones y mediciones de obra.
• Órdenes de cambio y modificaciones aprobadas.
• Facturas de equipos e instalaciones especiales.
• Valoración separada de bienes preexistentes y maquinaria.

La claridad documental también permite corregir diferencias antes de que se conviertan en un problema de cobertura.

La relación entre presupuesto, duración y riesgo asegurado

El presupuesto no es el único dato que determina la prima del TRC. La aseguradora suele valorar también la duración de la obra, el tipo de construcción, la ubicación, la experiencia de los intervinientes, la profundidad de excavación, la proximidad a edificios colindantes y las medidas de prevención.

Una obra con presupuesto elevado pero técnicamente sencilla puede presentar un perfil distinto al de una intervención de menor importe en un entorno urbano complejo. Por eso, la información económica debe acompañarse de una descripción precisa del proyecto.

Además, si la obra se prolonga más allá del periodo asegurado, es necesario solicitar una prórroga. La extensión temporal puede modificar la prima y exigir una actualización del presupuesto, especialmente si durante ese tiempo aumentan los costes o se incorporan nuevos trabajos.

Errores habituales al estimar el presupuesto del TRC

Declarar solo el importe de la constructora principal

Esta práctica deja fuera suministros directos, subcontratos y trabajos complementarios. La suma asegurada debe reflejar el conjunto de los trabajos que forman parte del proyecto y no únicamente la factura del contratista principal.

Usar el PEM sin revisar su contenido

El PEM puede no incluir gastos generales, beneficio industrial, impuestos, equipos especiales o trabajos contratados por separado. Utilizarlo sin analizar sus partidas puede generar una valoración insuficiente.

Confundir coste de obra con valor de mercado

El valor de venta de un edificio incorpora suelo, expectativas de mercado, financiación, margen promotor y otros componentes que no equivalen al coste de reconstrucción. Para el TRC debe emplearse el criterio definido por la póliza.

No actualizar el capital tras una modificación

Una ampliación, una mejora de calidades o una revisión de precios puede alterar sustancialmente el valor asegurado. Toda modificación relevante debe comunicarse a la compañía.

Olvidar los bienes preexistentes

En reformas, el contrato puede cubrir únicamente los trabajos nuevos. Si existe riesgo para la estructura o para partes conservadas del edificio, debe estudiarse una garantía específica.

Procedimiento recomendado para calcularlo correctamente

Un método ordenado reduce errores y facilita la revisión del seguro. Puede seguirse esta secuencia:

• Reunir la documentación: proyecto, contrato, mediciones, ofertas y calendario.
• Identificar el alcance: delimitar qué trabajos están incluidos y cuáles se contratan por separado.
• Clasificar los costes: separar ejecución material, suministros, equipos, honorarios, impuestos y bienes existentes.
• Evitar duplicidades: comprobar si gastos generales, beneficio industrial e impuestos ya aparecen incluidos.
• Estimar las modificaciones: añadir una previsión razonable para partidas inciertas o revisiones previsibles.
• Consultar el criterio de la aseguradora: confirmar si la suma se declara con IVA, sin IVA o con otro tratamiento fiscal.
• Separar capitales: diferenciar obra, bienes preexistentes, maquinaria, responsabilidad civil y pérdidas económicas.
• Revisar durante la ejecución: comparar periódicamente la cifra asegurada con el coste actualizado.

Recomendaciones finales para promotores y contratistas

La mejor estimación es aquella que parte de un presupuesto desglosado, se adapta a las definiciones de la póliza y se revisa cuando cambia el proyecto. No conviene elegir una cifra inferior solo para reducir la prima, porque el ahorro inicial puede traducirse en una indemnización insuficiente.

También es aconsejable pedir que las condiciones particulares indiquen de forma clara:

• Qué se entiende por valor de obra.
• Si los impuestos están incluidos.
• Qué gastos de demolición y desescombro tienen cobertura.
• Cuál es el capital para bienes preexistentes.
• Qué margen de aumento automático se aplica.
• Cómo funciona la regla proporcional.
• Qué procedimiento debe seguirse para comunicar modificaciones.

En definitiva, estimar el presupuesto de obra a efectos del TRC requiere mucho más que copiar una cifra del proyecto. Hay que reconstruir el coste económico de los trabajos expuestos al riesgo, añadir los suministros y partidas complementarias que correspondan, separar las garantías con capital propio y mantener la valoración actualizada. Con este enfoque, el seguro será más coherente con la realidad de la obra y ofrecerá una protección más eficaz ante un siniestro.